Владимир Слободинский (jursl) wrote,
Владимир Слободинский
jursl

Сдача внаем общедолевого жилья

Давненько публично не отвечал на юридические вопросы.

Сдача внаем общедолевого жилья

Я, Иванова Ксения Петровна, и мой родной брат, Петров Терентий Петрович, после смерти отца, Петра Николаевича, являемся собственниками по 1/2 доле в праве на двухкомнатную приватизированную нашими родителями квартиру (на момент приватизации у каждого из нас было свое отдельное жилье и свои семьи).

В 2008 году решением районного суда города N по согласию сторон определен порядок пользования жилыми изолированными комнатами: большая - брату, меньшая - мне, места общего пользования в общем пользовании.

В квартире проживает после тюрьмы (за воровство) зарегистрированный еще при жизни моего отца сын моего брата с дочерью и женой (она без прописки).

Начиная с 2006 года мой брат и его сын после любой моей попытки сдать внаем по договору свою комнату врезают новые замки во входные двери квартиры и длительное время (2,5 года, 9 месяцев...) не отдают ключи от этих замков. Милиция, МЧС и прокуратура не вмешиваются и направляют прямиком в суд. Есть решение суда от августа 2008 года о нечинении мне препятствий в пользовании и о передаче ключей от вновь врезанных замков.

Сначала брат делал вид, что хочет продать всю квартиру и мы дружно искали варианты, но теперь предлагает небольшую сумму за мою комнату и, уже никого не боясь, меня могут грубо вытолкнуть с порога квартиры, если я пришла без свидетелей. Я добросовестно оплачиваю комфортное проживание родственников брата в центре города, а в своей комнате в квартире периодически навожу порядок, если войду.

Было два длительных судебных и кассационных процесса. Последнее решение суда утверждает, что в силу ст. 247 ГК РФ необходимо согласие всех собственников на сдачу внаем комнаты в квартире, находящейся в общей долевой собственности в жилом помещении, предназначенном для проживания. Ссылки на нормы ЖК РФ, по мнению суда, несостоятельны, поскольку предусматривают право на сдачу внаем жилого помещения собственника этого помещения. В иске мне отказано, а я могу подать апелляцию до такого-то  числа.

Адвокаты нашего города N дают диаметрально противоположные консультации:

1. Наем вне закона, т. к. нет согласия сособственника и нарушаются его права при вселении по договору найма третьих лиц (ч. 1 ст. 247 ГК РФ).

2. Сдача внаем по договору законна, т. к. судом уже определен порядок пользования комнатами и МОП (ч. 1 ст. 247 ГК РФ и уже имеющееся решение суда).

3. Необходимо сделать квартиру коммунальной и только тогда наем возможен. А коммунальной квартиру не сделаешь.

Помогите, пожалуйста, обосновать мою позицию, если по закону можно без согласия брата сдавать внаем по договору мою комнату в квартире.

Можно ли обосновать то, что проживающий и зарегистрированный несобственник (сын брата, уже не член его семьи) отвечает по закону за то, что препятствует мне владеть и пользоваться своей комнатой? Отвечает ли по закону полностью или солидарно проживающий несобственник за то, что владеет и пользуется лишними (1,4 кв.м.) метрами жилой площади в комнате, определенной судом собственнику?


--

Вы находитесь в ситуации, которая мне знакома не понаслышке. Я лично в течение многих лет не могу пользоваться и сдавать принадлежащее мне жилье (двухкомнатную квартиру).

Вы в качестве органа, куда обращались за помощью, упоминаете МЧС - орган, куда никогда и ни при каких обстоятельствах я не обращался. И никому не советовал. У Вас рядовая (с гражданско-правовой точки зрения ситуация), поэтому там ("по чрезвычайным ситуациям") Вам делать нечего. ) Полиция/милиция, прокуратура, суд - да. Остальное - нет.

То, что брат и племянник длительное время ("2,5 года, 9 месяцев", как Вы пишете) не дают Вам ключи - это повод вновь обращаться за исполнением решения 2008 года к судебным приставам-исполнителям. У них обязанность по таким исполнительным производствам производить повторное исполнение. Без вынесения какого-либо иного или дополнительного судебного решения. (Статья 108 Закона РФ "Об исполнительном производстве": "4. Если в течение трех лет после вселения должник вновь воспрепятствует проживанию (пребыванию) взыскателя в указанном в исполнительном документе жилом помещении, то постановление судебного пристава-исполнителя об окончании исполнительного производства может быть отменено старшим судебным приставом по заявлению взыскателя. В этом случае судебный пристав-исполнитель вновь производит вселение взыскателя, а также применяет к должнику штраф, предусмотренный статьей 17, 15 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях".)

Один из наиболее распространенных и применяемых в России вариантов, как приструнить родственников и хоть как-то реализовать свое право собственника - это продать свою долю иным лицам. Это сделать трудно, но найти людей, готовых за меньшую (чем при продаже квартиры в целом) сумму стать совладельцем жилого помещения, найти можно. Причем, если покупатель окажется "более бойким", чем Ваши родственники, то этим Вы еще их и повоспитываете. Тогда не Вы (Ваши покупатели) будут просить о продаже квартиры в целом, а Ваши родственники сами вынуждены будут обращаться с такой просьбой.

Иногда это и единственный реальный вариант из всех возможных.

Не хотите задешево продавать свою долю - можно заявиться с иском "о взыскании компенсации за излишнее пользование жилым помещением" - подробно см. у меня, напр., по адресу: http://jursl.livejournal.com/2011/08/22/#item2 или тут http://echo.msk.ru/blog/jursl/861015-echo/ - действенный стимул что-то предпринимать по жилью. Посылаю Вам текст и/заявления, откуда Вы можете почерпнуть нормативное обоснование такого иска. (Просьба использовать текст лишь для личного ознакомления - не публикуйте его нигде и не передавайте другим лицам.) В этом случае отвечает и, соответственно, платит Вам лишь сособственник, не иной пользователь квартиры (т. е. лишь Ваш брат, не племянник).

Кроме того, поскольку Вы постоянно проживаете в другом месте, Вы можете через обслуживающую организацию регулярно пересчитывать оплачиваемые, но неиспользуемые Вами коммунальные услуги, подавая им документы об этом. Если отказываются от пересчета, то заставляйте их делать это через суд, предъявляя иск: "об обязании произвести перерасчет коммунальных услуг в связи с временным отсутствием". Это можно делать в отношении всех коммунальных услуг, где единицей расчета является "персона". Посылаю Вам текст и/заявления, откуда Вы также можете почерпнуть нормативное обоснование такого иска. (По использованию текста просьба та же.)

Все три приведенные Вами мнения, на мой взгляд, не отвечают в полной мере требованиям закона. Опущу критику.

Выскажу четвертое.

Вы имеете право, как собственник, сдавать принадлежащее Вам жилое помещение (долю квартиры) внаем. Вместе с тем, как это ни парадоксально звучит, Ваш сособственник (брат) также имеет право возражать против сдачи Вами жилья иным лицам.

На практике такая юридическая схема, как я ее понимаю, должна выглядеть следующим образом. Вы заселяете в комнату, которая присуждена судом Вам в пользование, человека (семью). Если этот человек (семья) не доставляет хлопот Вашему брату, то все нормально, человек (семья) живет. Если доставляет хлопоты (приводит большое количество гостей, устраивает шумные вечеринки, противоправно нарушает порядок проживания и проч.) - брат должен обратиться к Вам и, соответственно, в суд, с требованием о расторжении с таким человеком (семьей) договора найма.

После расторжения договора, если таковое происходит, Вы находите для проживания нового человека (семью) и ситуация циклически повторяется.

В Вашем случае для отстаивания своего права на сдачу жилого помещения внаем, может, следовало попробовать сдавать жилье некоторое время вообще бесплатно (или за символическую плату), например, молодым работникам милиции/полиции, военнослужащим, кому-то еще из тех, кто реально может противостоять наглости Ваших родственников.

Юридически же здесь, думаю, все просто: у Вас есть защищенные ГК РФ права собственника на принадлежащее Вам имущество:

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.


Есть право на защиту Ваших прав собственника:

Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.


И есть право на самозащиту гражданских прав:

Статья 14. Самозащита гражданских прав

Допускается самозащита гражданских прав.
Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.


Если же племянник не вошел в число лиц, обязанных не препятствовать Вам в проживании решением 2008 года, то Вам необходимо предъявить новый иск об обязании не препятствовать в пользовании принадлежащим Вам жилым помещением, где в качестве ответчика указать племянника.

Если такой иск не был Вами заявлен и в отношении брата, то заявите и его.

Июль 2012 года

© Jursl 2012

Заметка на сайте Радио Эхо Москвы

Tags: questions-answers, вопросы-ответы
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic
  • 0 comments