Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Выпуск рассылки ". О приобретении доли" от 27-10-2019

 

Матис_на_сугробе. Кликабельна

Здравствуйте, уважаемые дамы и господа!

О плюсах-минусах приобретения доли в квартире сегодня.

О приобретении доли

Не стоит бояться приобретения доли в объекте недвижимости - в многокомнатной квартире, например. Давайте взвесим плюсы и минусы.

Сначала о плюсах.

а) и б) Платите за приобретение долевой квартиры вы значительно меньше, чем пропорциональная стоимость доли в той же квартире целиком. При продаже же в последующем всей квартиры - вы получаете не меньше чем пропорциональную стоимость своей доли.

Расчет. Допустим, стоимость квартиры 4 млн. руб. Вы имеете право собственности на 1/2 долю. При покупке доли вы платите не 2 млн. руб. (пропорциональная стоимость вашей доли), а не более 1,4 млн. руб., т. е. всего 70 % цены доли. Но при дальнейшей продаже квартиры целиком вы получаете на руки не ваши 1,4 млн. руб. - 70 % цены доли, а именно 2 млн. руб. - все 100 % своей доли (или больше, если прошло некоторое время и цена объекта недвижимости из-за инфляции увеличилась).

в) Вы приобретаете полноценное жилое помещение для проживания - отдельную комнату (или комнаты), в которой вы хозяин - можете вешать на дверь замок, ставить сейфовую дверь, выводить сигнализацию на вневедомственную охрану - как вам удобно. Или напротив, если вы любите публичность, вообще снести двери (написал сначала "и перегородки" - нет, тут согласование нужно) - и будет вам счастье! :).

г) Если вы заняли жилую площадь меньшую, чем приходится на вашу долю (имеете право на 20 кв. м площади, а заняли, допустим, 15 кв. м) у вас появляется право поставить вопрос о выплате вам иным собственником компенсации за излишнее пользование (за половину от разницы, в нашем примере - за 2,5 кв. м /5 : 2 = 2,5/).

д) Если вы заняли жилую площадь большую, чем приходится на вашу долю, платить за долю вы будете из расчетной площади в соответствии со своей формальной долей, т. е. меньше, чем сосед-сособственник (см. ниже пункт "а" Минусов).

е) Если сосед-сособственник куда-то уезжает и у него появилась необходимость сдать жилье на время (или навсегда!), сделать это он может лишь с вашего разрешения (согласования с вами).

ж) При расширении своей семьи (женитьбе-замужестве, рождении детей) вы можете ставить вопрос о новом (ином) определении порядка пользования квартирой с тем, чтобы вам с семьей передали в пользование помещение большей площади. При уменьшении семьи - о передаче вам помещения меньшей площади. Так же и при изменении семьи у соседа-сособственника - уменьшилась семья у него - претендуйте на его комнату.

з) Независимо от размера вашей доли (1/4, 1/3, 1/2, 2/3, 3/4 и др.) пользоваться местами общего пользования (кухня, прихожая, ванная, туалет, кладовая, лоджия/балкон) вы будете с сособственником на равных. Соответствующее слово употребляется для этого: "совместное" (совместное пользование). Совместное - подразумевается равное (п. 1 ст. 245 ГК РФ, по аналогии).

и) и к) Если сосед-сособственник решит свою долю продать (иным образом отчудить, кроме дарения, завещания), он должен вас об этом предварительно поставить в известность, предложив вам свою долю на тех же условиях. При вашем положительном решении вы станете обладателем всей квартиры за прилично меньшие, чем обычно, деньги.

л) Плату за учитываемые коммунальные ресурсы (горячая и холодная вода, водоотведение, э/энергия, газ), с вас обязаны брать либо по количеству собственников, либо по количеству проживающих, о чем вы заключаете отдельное соглашение с управляющей компанией. При этом счетчики на э/энергию в занимаемые вами жилые помещения можно ставить отдельные. Есть еще вариант: ставить отдельные э/счетчики каждому собственнику не только на занимаемые жилые помещения, но и развести на них места общего пользования (к примеру, на один счетчик - кухню и прихожую, на второй - ванную и туалет и т. д.).

м) На приобретенную долю (в квартиру) без согласия соседа-сособственника вы можете регистрировать себя и своих несовершеннолетних детей. Если вы хотите заехать, допустим, с супругой, то, чтобы не спрашивать ни у кого разрешение на регистрацию, приобретайте собственность на двоих, на себя и супругу.

н) Если по каким-то причинам вы решите свою долю продать, вы ее продадите, в т. ч. соседу-сособственнику, за не меньшую и даже большую сумму, чем за которую купили.

о) В большинстве случаев долевая собственность возникает у бывших супругов, в связи с получением наследства, по сделкам с родственниками. Этого типа собственники - гораздо более миролюбивые, спокойные, ответственные люди, чем, допустим, прожженные, откровенно скандальные "коммунальщики" (вспомните персонажей известной юморески Аркадия Райкина "Волшебная сила искусства"), даром (халявно - подростки любят говорить) приватизировавшие свои метры еще советских коммунальных квартир. Соответственно, их возможный конфликт между собой (почему и продается-то доля отдельно) на вас не перейдет, никак не отразится.

О минусах (частью они всего лишь перевернутые против вас "плюсы").

а) Если вы заняли жилую площадь меньшую, чем приходится на вашу долю, платить за долю вы все равно будете по площади в соответствии со своей долей. Это и ежегодный налог на имущество, и ежемесячная т. н. плата за содержание жилья, куда включена оплата, напр., труда персонала управляющей компании (что тоже исчисляется из принадлежащей доли и, соответственно, формально приходящейся на нее площади). В целом эти суммы невелики и могут быть с лихвой перекрыты компенсацией за излишнее пользование (см. выше пункт "г"Плюсов).

б) Если вы занимаете большую комнату (занимаете больше метров, чем приходится на вашу долю), у соседа-сособственника есть право требовать с вас компенсацию.

в) Если вы куда-то уезжаете и у вас появилась необходимость сдать жилье, сделать это вы можете лишь с разрешения (согласования) сособственника.

г) При изменении вашей семьи (семьи соседа-сособственника) сособственник может поставить вопрос о новом (ином) определении порядка пользования квартирой с тем, чтобы ему с семьей передали в пользование вашу комнату.

д) Если вы решите свою долю продать (иным образом отчудить, кроме дарения, завещания), вы должны об этом сособственника предварительно поставить в известность, предложив ему свою долю на тех же условиях.

Вроде все назвал.

Как видите, минусов меньше чем плюсов. И в количественном плане, и в качественном плюсы перевешивают минусы. Решающие, основные два плюса - дешевизна при приобретении отдельной доли и "полновесность", пропорциональность ее стоимости при последующей продаже всей квартиры. К единственному серьезному минусу можно отнести практическую невозможность сдачи своего помещения внаем, но если вы собираетесь пользоваться помещением лично, вас это и не коснется.

-
Пишите, звоните.

Всегда ваш, Слободинский Владимир.

Jursl 2019

Кавказ не предлагать - от PublicPost

Очень знакомые истории - В.С.

http://publicpost.ru/

Кавказ не предлагать

19.04.2012 14:23
  • 3899
  • 2
Фото: ИТАР-ТАССТекст: Нонна Дзиваева

Стандартное московское объявление о сдаче квартиры в аренду заканчивается примерно так: "Гостей с Кавказа не рассматриваем", "Строго славян", "Рассмотрим всех приличных, кроме Кавказа и Азии".

Большинство владельцев сдаваемых внаем квартир не хотят сдавать их кавказцам — боятся, что вслед за квартирантами понаедет куча шумной кавказской родни и вместо двух человек в квартире будут жить двадцать. Боятся, что тихий с виду парень-студент с Кавказа окажется террористом и будет собирать в их квартире самодельное взрывное устройство. Еще боятся мусульман. И все-таки люди как-то умудряются переезжать в Москву. PublicPost расспросил москвичей, приехавших из разных регионов Кавказа, как же им все-таки удалось снять жилье.

Сабина Ахмедова, дагестанка, 21 год, диспетчер такси

Три года назад, когда я только приехала в Москву, я жила у мамы в общежитии от работы — она водитель трамвая. Но там нельзя было жить более одной недели. Стали искать жилье, сначала через агентства. Но как только риэлтор слышал, что мы дагестанцы, наше сотрудничество прекращалось, не успев начаться. Хотя прописка у нас ростовская, и у меня, и у мамы, и я родилась вообще в Ростовской области, в Таганроге. Но национальность спрашивают, слышат "Дагестан" — и одни говорят "Не работаем с лицами кавказской национальности", другие говорят "Мы вам перезвоним" и не перезванивают.

Поэтому искали сами: мама ходила по дворам, искала объявления, искали объявления в газетах специальных, в интернете. У нее вообще такая славянская внешность. Ходила по дворам, искала объявления, к старушкам подходила, спрашивала, не сдает ли кто здесь квартиру. С ней нормально старушки сначала, вроде, общались, отвечали на вопросы. Но как только узнавали, что она с Кавказа, сразу отстранялись.

В конце концов мы сняли комнату, которую нашли через знакомых. Жили втроем: я, мама и папа. Другую комнату в этой квартире снимали таджики. У них человек 10-15 в комнате живут, и мы втроем в другой. У них там в комнате не было мебели — положили матрасы и спят вповалку. Месяца три мы так прожили, потом решили съехать. Некоторое время жили по знакомым, потом, вроде, нашли хороший вариант. Договорились с хозяином, который, несмотря на то, что мы кавказцы, сдал нам квартиру. Но он был пьющий, стал приходить, ругаться с нами, что вообще зарекался нерусским квартиру сдавать, а вот нам сдал. Оскорблял нас. Ну, один раз, два. На третий мы попросили приходить только за деньгами раз в месяц. А он раскричался. В общем, невозможно было жить на той квартире, постоянная нервотрепка. И мы съехали.

Сейчас мы снимаем с еще одной девочкой-землячкой и с моей сестрой двухкомнатную квартиру на троих. А мама вернулась в свое общежитие. Общежитие — на территории депо, где она работает. Конечно, мне б хотелось жить с ней. Там женское общежитие. Такое идеально чистое, новое, современное. Там никого, кроме женщин. Но не разрешают, потому что на территории депо чужим нельзя.

Алан Пухов, осетин, 24 года, аналитик инвесткомпании, в Москве 8 лет

У меня брат квартиру искал, и агент нашел идеальный вариант: район, сад для ребенка, все подходило. Но хозяйка сказала, что не хочет кавказцев ни в коем случае. И брат говорит: "Устрой мне встречу с хозяйкой, я с ней сам поговорю. Даже не из-за квартиры, а чисто принципиально". Они встретились. И он ей говорит: "Ну, что это за бытовой такой национализм, почему Вы не хотите сдавать кавказцам? Ну, вот я здесь стою. Я — кавказец. Я что, чем-то хуже или чем-то лучше? Вон там моя машина, вот такое у меня финансовое состояние. С чем, скажите, связан Ваш национализм? Или Вы думаете, что мы пить будем? У нас, знаете, в семье алкоголь вообще никто не пьет". Хозяйке, наверное, неудобно стало, и она ему квартиру сдала. Уже два года он снимает.

А у меня серьезных проблем никогда не было в этом вопросе. Риэлторы, кому я звонил, все мне говорили, что я, наверное, славянин, судя по говору. Я без акцента говорю, у меня хороший русский язык. От всяких выдуманных историй и имен я сразу отказался. По мне и видно явно, что я кавказец. И я им объяснял, что нет, я осетин, и у меня ярко выраженная кавказская внешность. Они отвечали: "Ой, ну это плохо, это очень плохо!". Хотя все-таки когда говоришь, что ты из Осетии, тогда легче, чем если ты из Дагестана или из Ингушетии. Если Осетия, Кабарда, то спокойно очень реагируют. Потому что часто у кого-то там какой-то обязательно знакомый из Нальчика, или Черкесска, или Владикавказа. Сами когда-то на Домбае отдыхали. А если из Дагестана, то это большая проблема.

По моим ощущениям, риэлторы больше пугают. Когда я встречался с хозяевами, как-то все спокойно проходило. Очень важное значение имеет, где ты работаешь. Когда я говорил, что я работаю финансовым аналитиком, то они сразу меняли отношение. Если человек платежеспособный и благонадежный, то все будет нормально. При этом буквально все хозяева рассказывали: "У нас был неудачный опыт сдачи кавказцам". Я начинал уточнять, какой конкретно опыт, какие были проблемы. И никто внятно ничего не мог рассказать. Кавказцев не может быть столько, чтобы у каждого хозяина квартиры в Москве был неудачный опыт сдачи кавказцам.

С другой стороны, если ты говоришь, что ты молодой парень и сам хочешь снять квартиру, тут рассчитывать почти не на что. Это никак не зависит от национальности, и многие мои знакомые с этим сталкивались. Одинокий молодой человек — это всегда проблема. Он будет водить девушек непонятно каких. Не будет ухаживать за квартирой, все-таки он не так чистоплотен, как девушка или как молодая семья. Я жениться собираюсь, и, когда снимал последнюю квартиру, так и сказал, что для молодоженов.

Мурат Сатуев, чеченец, 32 года, бухгалтер, в Москве 7 лет

Я с самого начала жил у сестры в квартире. Она уже давно в Москве, училась здесь, сейчас работает. Но недавно решил сам снять квартиру.

Я знал, что агентства не связываются с чеченцами, поэтому попросил одну знакомую русскую женщину, чтоб она с агентами общалась. И, собственно, она позиционировала вроде как для себя. Нашла подходящий мне вариант, мы вместе пошли смотреть. Приходит хозяйка с этим риэлтором и, когда увидели меня, то спрашивает Олесю (так зовут мою знакомую): "У Вас есть регистрация?". Она отвечает: "Да, есть". "А у Вас есть регистрация московская?" — спрашивает у меня. "Нет, — говорю, — нет у меня регистрации, только временная, на год". Эта женщина так на нас посмотрела и говорит: "Вы знаете, я вам даже показывать свою квартиру не буду. Вы просто не мои клиенты". Спрашиваю, почему. А она даже объяснять не хочет. Одно говорит: "Извините, но вы не мои клиенты, мы не сможем сотрудничать".

Это был мой первый и последний опыт съема квартиры. Сейчас квартиру не ищу, как-то и денег нет, зарплата небольшая.

Марьям Чомаева, карачаевка, 35 лет, гендиректор агентства недвижимости "Интекс"

По своему опыту скажу, что 90 процентов владельцев квартир отказывают клиентам-кавказцам. Чтобы он взял себе на квартиру кавказца, ему должно быть абсолютно все равно, кто будет жить в его квартире. А главное для него — капитал, который он будет получать, сдавая свою недвижимость.

Но большинство, конечно, боится кавказцев. В связи со взрывами, терроризмом, которые прочно ассоциируются именно с Кавказом.

Во-вторых, боятся и того, что кавказцы ведь люди гостеприимные. Они ж не умеют жить одной семьей. Обязательно приедет весь аул. Этого тоже сильно боятся.

В-третьих, есть еще предубеждение: христиане — нехристиане. Понимаете, вот если мусульмане — они не хотят. Для них это очень плохо.

Если ко мне, а я сама с Кавказа, обращаются клиенты-кавказцы, я, конечно, им не отказываю. И стараюсь помочь. Например, бывали случаи, что хозяева говорили по телефону: "Нет, нет, нет. Никаких кавказцев. Кавказцев вообще не рассматриваем". Ну, а когда приходишь на квартиру — да, приличные люди, одеты прилично, машина приличная. Когда хозяин это видит, то готов уже сотрудничать.

Иногда мне приходится идти на обман. Говорю хозяевам: "Везу семью, русские, москвичи". А приезжаю — и начинаю уже на месте: "Ой, вы знаете, москвичи, к сожалению, не приехали, но у меня есть еще в загашнике другая семья. Давайте посмотрим их. Им ведь тоже надо где-то жить".

И никогда я не даю советов представиться, например, Мадине "Марией" или Махарбеку — "Михаилом". Ну, а зачем? Все равно при подписании договора паспорт надо показывать, и там все написано.

А еще у меня были случаи, когда кавказцы снимали хлам безумный. И делали там евроремонт. Хозяин приходил и падал в обморок. Хотя некоторые в таких случаях даже говорили, что им этот ремонт абсолютно не нужен. Ну, а люди объясняли: "Мы же здесь жить будем. Мы не привыкли жить в хлеву, поэтому мы делаем этот ремонт для себя. И бог с ними, с твоими деньгами. Нам эти деньги особой погоды не делают".

У чеченцев меньше всего шансов снять квартиру в Москве. Были хозяева, которые были согласны вообще на всех, но только не чеченцев. К ним почему-то до сих пор такое сильное предубеждение. Тем более бывает, что у кого-то брат служил в Чечне, у кого-то сын, кто-то сам из хозяев в первую чеченскую там был, служил. Ну вот, они чаще всего и говорят, что нам все равно, но только не чеченцы.

А легче всего снимают, между прочим, клиенты из Карачаево-Черкессии. Потому что Домбай, Кисловодск (там живет много карачаевцев). Это места, которые москвичи знают, бывали. Кабардино-Балкарию тоже знают. За счет Чегема, за счет Нальчика. Дагестан — тяжело. Хотя здесь — смотря откуда: если Махачкала или другой какой-то город, который знают, то легче. А если из аула какого-нибудь, то, скорее всего, откажут.

За 12 лет моей работы в недвижимости, именно в аренде, не было у меня таких случаев, чтоб мои клиенты-кавказцы оказались неплатежеспособными.

Кстати, скажу еще, что если хозяева жилья — кавказцы, они тоже иногда просят, чтоб не предлагали кавказцев. Даже не из-за того, что боятся или переживают, что родня к квартирантам понаедет. Здесь другой уже аспект. Здесь, типа, свои, и вот сегодня, если вдруг денег нет, то могут сказать: "Ты ж по-братски поймешь все". У нас же панибратство начинается сразу. Даже в экономических вопросах.

Тэги: москва