Здравствуйте, уважаемые дамы и господа!

О плюсах-минусах приобретения доли в квартире сегодня.

О приобретении доли

Не стоит бояться приобретения доли в объекте недвижимости - в многокомнатной квартире, например. Давайте взвесим плюсы и минусы.

Сначала о плюсах.

а) и б) Платите за приобретение долевой квартиры вы значительно меньше, чем пропорциональная стоимость доли в той же квартире целиком. При продаже же в последующем всей квартиры - вы получаете не меньше чем пропорциональную стоимость своей доли.

Расчет. Допустим, стоимость квартиры 4 млн. руб. Вы имеете право собственности на 1/2 долю. При покупке доли вы платите не 2 млн. руб. (пропорциональная стоимость вашей доли), а не более 1,4 млн. руб., т. е. всего 70 % цены доли. Но при дальнейшей продаже квартиры целиком вы получаете на руки не ваши 1,4 млн. руб. - 70 % цены доли, а именно 2 млн. руб. - все 100 % своей доли (или больше, если прошло некоторое время и цена объекта недвижимости из-за инфляции увеличилась).

в) Вы приобретаете полноценное жилое помещение для проживания - отдельную комнату (или комнаты), в которой вы хозяин - можете вешать на дверь замок, ставить сейфовую дверь, выводить сигнализацию на вневедомственную охрану - как вам удобно. Или напротив, если вы любите публичность, вообще снести двери (написал сначала "и перегородки" - нет, тут согласование нужно) - и будет вам счастье! :).

г) Если вы заняли жилую площадь меньшую, чем приходится на вашу долю (имеете право на 20 кв. м площади, а заняли, допустим, 15 кв. м) у вас появляется право поставить вопрос о выплате вам иным собственником компенсации за излишнее пользование (за половину от разницы, в нашем примере - за 2,5 кв. м /5 : 2 = 2,5/).

д) Если вы заняли жилую площадь большую, чем приходится на вашу долю, платить за долю вы будете из расчетной площади в соответствии со своей формальной долей, т. е. меньше, чем сосед-сособственник (см. ниже пункт "а" Минусов).

е) Если сосед-сособственник куда-то уезжает и у него появилась необходимость сдать жилье на время (или навсегда!), сделать это он может лишь с вашего разрешения (согласования с вами).

ж) При расширении своей семьи (женитьбе-замужестве, рождении детей) вы можете ставить вопрос о новом (ином) определении порядка пользования квартирой с тем, чтобы вам с семьей передали в пользование помещение большей площади. При уменьшении семьи - о передаче вам помещения меньшей площади. Так же и при изменении семьи у соседа-сособственника - уменьшилась семья у него - претендуйте на его комнату.

з) Независимо от размера вашей доли (1/4, 1/3, 1/2, 2/3, 3/4 и др.) пользоваться местами общего пользования (кухня, прихожая, ванная, туалет, кладовая, лоджия/балкон) вы будете с сособственником на равных. Соответствующее слово употребляется для этого: "совместное" (совместное пользование). Совместное - подразумевается равное (п. 1 ст. 245 ГК РФ, по аналогии).

и) и к) Если сосед-сособственник решит свою долю продать (иным образом отчудить, кроме дарения, завещания), он должен вас об этом предварительно поставить в известность, предложив вам свою долю на тех же условиях. При вашем положительном решении вы станете обладателем всей квартиры за прилично меньшие, чем обычно, деньги.

л) Плату за учитываемые коммунальные ресурсы (горячая и холодная вода, водоотведение, э/энергия, газ), с вас обязаны брать либо по количеству собственников, либо по количеству проживающих, о чем вы заключаете отдельное соглашение с управляющей компанией. При этом счетчики на э/энергию в занимаемые вами жилые помещения можно ставить отдельные. Есть еще вариант: ставить отдельные э/счетчики каждому собственнику не только на занимаемые жилые помещения, но и развести на них места общего пользования (к примеру, на один счетчик - кухню и прихожую, на второй - ванную и туалет и т. д.).

м) На приобретенную долю (в квартиру) без согласия соседа-сособственника вы можете регистрировать себя и своих несовершеннолетних детей. Если вы хотите заехать, допустим, с супругой, то, чтобы не спрашивать ни у кого разрешение на регистрацию, приобретайте собственность на двоих, на себя и супругу.

н) Если по каким-то причинам вы решите свою долю продать, вы ее продадите, в т. ч. соседу-сособственнику, за не меньшую и даже большую сумму, чем за которую купили.

о) В большинстве случаев долевая собственность возникает у бывших супругов, в связи с получением наследства, по сделкам с родственниками. Этого типа собственники - гораздо более миролюбивые, спокойные, ответственные люди, чем, допустим, прожженные, откровенно скандальные "коммунальщики" (вспомните персонажей известной юморески Аркадия Райкина "Волшебная сила искусства"), даром (халявно - подростки любят говорить) приватизировавшие свои метры еще советских коммунальных квартир. Соответственно, их возможный конфликт между собой (почему и продается-то доля отдельно) на вас не перейдет, никак не отразится.

О минусах (частью они всего лишь перевернутые против вас "плюсы").

а) Если вы заняли жилую площадь меньшую, чем приходится на вашу долю, платить за долю вы все равно будете по площади в соответствии со своей долей. Это и ежегодный налог на имущество, и ежемесячная т. н. плата за содержание жилья, куда включена оплата, напр., труда персонала управляющей компании (что тоже исчисляется из принадлежащей доли и, соответственно, формально приходящейся на нее площади). В целом эти суммы невелики и могут быть с лихвой перекрыты компенсацией за излишнее пользование (см. выше пункт "г"Плюсов).

б) Если вы занимаете большую комнату (занимаете больше метров, чем приходится на вашу долю), у соседа-сособственника есть право требовать с вас компенсацию.

в) Если вы куда-то уезжаете и у вас появилась необходимость сдать жилье, сделать это вы можете лишь с разрешения (согласования) сособственника.

г) При изменении вашей семьи (семьи соседа-сособственника) сособственник может поставить вопрос о новом (ином) определении порядка пользования квартирой с тем, чтобы ему с семьей передали в пользование вашу комнату.

д) Если вы решите свою долю продать (иным образом отчудить, кроме дарения, завещания), вы должны об этом сособственника предварительно поставить в известность, предложив ему свою долю на тех же условиях.

Вроде все назвал.

Как видите, минусов меньше чем плюсов. И в количественном плане, и в качественном плюсы перевешивают минусы. Решающие, основные два плюса - дешевизна при приобретении отдельной доли и "полновесность", пропорциональность ее стоимости при последующей продаже всей квартиры. К единственному серьезному минусу можно отнести практическую невозможность сдачи своего помещения внаем, но если вы собираетесь пользоваться помещением лично, вас это и не коснется.

-
Пишите, звоните.

Всегда ваш, Слободинский Владимир.

Jursl 2019

• Вс, 21:33: семье и всем нам мужества!.. https://t.co/qQhxx58wmq
• Вс, 23:39: долбанные уроды, нет слов... https://t.co/EwgVitdxfy

Перечитываю, что написал: бравурный, залихватский тон, самолюбование - вот моя заметка - но по другому не могу. "Как слышится, так и пишется", однако.

Ни дня не был я адвокатом, то есть действительным и полноправным членом этого почитаемого профессионального сообщества - сообщества адвокатов. Но для остро желаемого "красного словца" в своей серии "производственных" заметок рву у коллег "легальное заимствование".

Адвокатские байки. Аудиозапись и ничтожный руководитель

Моя долгая и преданная танцевальная партнерша имела одну маленькую, но очень болезненную для нее и ее семьи проблему - проблему с квартирой. Бывший муж оставил в "наследство". И первое же дело, которым мне пришлось заняться, встав с ней "в пару" и узнав ближе, было порождено острой необходимостью как-то "разрулить" эту ситуацию.

Для начала, как водится, решили свидеться с человеком, от которого судьба этой квартиры и зависела. Оказался довольно ничтожным, хотя и типичным для всех отечественных времен руководителем, из тех, которые сегодня говорят одно, завтра другое, а имеют в виду и в первый, и во второй раз нечто совсем противоположное - первые же секунды личных переговоров с ним это показали; не беда! и я воспользовался испытанным наработанным приемом: не афишируясь включил аудиозапись.

В описании хода дела не существенно, но использовал тогда не стандартные узкоспециализированные диктофоны (на рынке уже были небольшие цифровые, но в ходу были еще и довольно громоздкие пленочные), а функцию записи аудиосигнала на компактном цифровом фотоаппарате. Марка не имеет значения. Значение имеет сама аудиозапись.

Так вот. Я включил фотоаппарат и нажал кнопку, позволяющую вести аудиозапись. Запись последующего разговора была сделана достаточно разборчиво. На ней четко звучали слова ничтожного руководителя о том, как он, "учитывая значительные заслуги бывшего мужа моей партнерши перед фирмой, свои исключительную незлобливость и даже чувство симпатии к семье бывшего работника, готов продать квартиру на таких-то и таких-то весьма льготных условиях".

Запись - на дословную распечатку; и то, и другое - в личный архив.

Прошло несколько лет. Хозяйка квартиры - фирма, где работал упомянутый ничтожный руководитель - много раз успела реорганизоваться, сменить учредителей, директорат, не один раз поменять наименование, но свою собственность - спорную квартиру, не бросала. Ничтожный руководитель, который, не смотря на смену вывесок, был неизменно и востребованно "несменяем" - не помнил и не хотел помнить обещание, что дал на приеме мне и моей клиентке-партнерше - продать квартиру отказывался и от лица своей фирмы все последующее время неоднократно предпринимал попытки в досудебном и судебном порядке избавиться от семьи упрямой жилицы: писал по инстанциям откровенно смахивающие на традиционные доносы письма, подсылал на квартиру "агентов-ходоков", предъявлял иски.

Письма и агентов мы "валили на раз". С исками было сложнее.

Первый иск - иск о выселении, был отбит на формальном законе. Сформулировали возражения, предъявили встречный. В деле фигурировала выполненная на приеме у ничтожного руководителя аудиозапись, но в юридическом плане она не сработала - сработали голые юридические аргументы. В не первый раз заявленная просьба о продаже квартиры с обещанным, но запамятованным дисконтом была отвергнута.

Новый иск - через пару лет - тоже фактически о выселении, но по иным основаниям - был более тонким. И нельзя было руководствоваться лишь юридическими аргументами. Я исподволь готовил граждан к неизбежному освобождению злополучного жилья. "Продайте квартиру", - в сто первый раз стандартно попросили мы. - Как вы и обещали когда-то, с дисконтом". "Не продам. Не обещал. О дисконте не знаю, если знал, то забыл," - в сто первый раз стандартно ответили нам.

Хорошо, тогда, наконец, сказали мы с моей клиенткой сами себе. И отправили несколькими средствами связи и на разных языках письма-заявления-жалобы столичной и иностранной "головке" фирмы - в том числе весьма уважаемым и авторитетным в бизнес-кругах учредителям. Свое скромное, но весьма достойное место в этих письмах в качестве приложения занимала аудиозапись, где этот самый ничтожный руководитель на первой же нашей с ним встрече обещает со значительной скидкой продать спорную квартиру семье моей партнерши. Приложением шла и письменная расшифровка аудиозаписи, наряду с копиями материалов по проигранному первому судебному делу и копиями материалов обширной переписки, что неумно начал вести в безуспешной борьбе с нами ничтожный руководитель на следующий же день после так неосмотрительно данного им под тайную аудиозапись обещания.

Результат не заставил долго ждать. Оправдавшая свой авторитет "головка" закономерно разобралась, "кто есть ху", вышла на специальное совещание и приняла решение о продаже спорной квартиры ее нанимателям - семье моей клиентки - на условиях, что когда-то и обещал слабый на добрую память ничтожный руководитель.

Аудиозапись сработала "на мораль".

А ничтожный руководитель за вскрывшееся безответственное поведение был незамедлительно отправлен на "заслуженную" пенсию - судебное мировое соглашение мы готовили и заключали уже с новыми людьми.

2012 год

© Jursl 2012

Заметка на сайте Радио Эхо Москвы